Woning verkopen: wanneer belasting betalen op de meerwaarde?

Dankzij de lage spaarrente kiezen veel beleggers ervoor om te investeren in vastgoed. Maar zij die kort daarna van plan zijn om die woning te verkopen, moeten er rekening mee houden dat de fiscus de winst belast. De federale overheid is hiervoor bevoegd. Dit betekent dat dezelfde regels van toepassing zijn in de 3 gewesten. De winst op een in België gelegen gebouw dat men niet gebruikt voor het uitoefenen van een beroepsactiviteit, wordt belast tegen 16,5 procent (plus de gemeentebelasting) als de volle eigendom of het vruchtgebruik wordt verkocht binnen de 5 jaar na aankoop. Na 5 jaar is deze meerwaarde fiscaal vrijgesteld. Bij het bepalen van de termijn zijn de data van de notariële aan- en verkoopakte doorslaggevend.

Bij de berekening van de meerwaarde van een bebouwd perceel maakt men geen onderscheid tussen de woning en de grond. Normaliter is de belastingregeling voor een gebouw van toepassing. Als de verkoopwaarde van het gebouw lager is dan 30 procent van de totale verkoopprijs, geldt het meerwaardestelsel voor gronden. De meerwaarde op de woning die de eigenaar minstens 12 maanden voor de verkoop permanent heeft bewoond, is belastingvrij. Ook als hij de eigen woning niet zelf betrok, is de winst fiscaal vrijgesteld als hij kan bewijzen dat hij er niet kon wonen om beroeps- of sociale redenen. Er is ook geen belasting verschuldigd op de meerwaarde bij het verkopen van een woning dat toebehoort aan een juridisch onbekwaam persoon, een persoon onder een voorlopige bewindvoerder en een minderjarige.

De winst waarop men de snelle meerwaarde moet betalen, wordt gecorrigeerd. De basis is het positieve verschil tussen de aan- en verkoopwaarde. Men mag de aankoopwaarde forfaitair verhogen met 25 procent kosten, of zelfs met een hoger bedrag als dit kan worden bewezen, bijvoorbeeld door middel van facturen voor verbouwingswerken. Die verhoogde aankoopwaarde wordt nog eens verhoogd met een inflatietoeslag van 5 procent per volledig jaar dat is verlopen tussen de aan- en verkoop. Van de verkoopwaarde mag men de kosten voor de verkoop aftrekken. Denk daarbij aan het commissieloon dat wordt betaald aan een vastgoedmakelaar en de uitgaven voor advertenties.

En dan ten slotte nog dit: de meerwaarde wordt uitsluitend belast als de winst wordt gemaakt binnen "het normale beheer van het privévermogen". Is dit niet het geval, en de fiscus stelt dat er sprake is van speculatie, dan is de winst belastbaar, ongeacht de tijd die is verstreken tussen de aan- en verkoop. Of het al dan niet gaat om een speculatieve verrichting wordt vaak vastgesteld door een rechter.

Wens je meer informatie over het verkopen van een woning, aarzel dan niet om contact met ons op te nemen.